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房地产估价师《经营与管理》考试大纲及习题
第六章 经济评价指标与方法
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
(一)广义投资与成本的概念
1.投资
2.成本
(二)房地产投资分析中的投资与成本
1.开发项目总投资
2.开发产品成本
3.营业成本
4.期间费用
5.运营费用
二、营业收入、利润和税金
(一)营业收入
(二)利润
(三)税金
1.营业税金及附加
2.城镇土地使用税和房产税
3.土地增值税
4.企业所得税
三、房地产投资经济效果的表现形式
(一)置业投资
(二)开发投资
第二节 经济评价指标
一、投资回收与投资回报
二、经济评价指标体系
三、全部投资和资本金评价指标的差异
四、通货膨胀的影响
第三节 动态盈利能力指标及其计算
一、财务净现值
二、财务内部收益率
三、动态投资回收期
第四节 静态盈利能力指标及其计算
一、成本利润率与销售利润率
(一)成本利润率
(二)销售利润率
二、投资利润率
三、资本金利润率和资本金净利润率
(一)资本金利润率
(二)资本金净利润率
四、静态投资回收期
五、现金回报率与投资回报率
(一)现金回报率
(二)投资回报率
第五节 清偿能力指标及其计算
一、利息
二、借款偿还期
三、利息备付率
四、偿债备付率
五、资产负债率
六、流动比率
七、速动比率
第六节 房地产投资方案经济比选
一、方案经济比选及其作用
(一)方案经济比选
(二)方案经济比选的类型
(三)方案经济比选的作用
(四)方案比选中的决策准则
1.备选方案差异原则
2.最低可接受收益率原则
3.不行动原则
二、方案经济比选定量分析方法
(一)净现值法
(二)差额投资内部收益率法
(三)等额年值法
(四)费用现值比较法和费用年值比较法
(五)其他经济比选方法
三、方案经济比选方法的选择
(一)比选方法选择规则
(二)方案经济比选的特殊注意事项
考试要求
1.掌握效益和费用识别;
2.掌握投资回收与投资回报;
3.掌握经济评价指标体系;
4.全部投资和资本金评价指标的差异
5.了解通货膨胀的影响;
6.掌握动态盈利能力指标及其计算;
7.掌握静态盈利能力指标及其计算;
8.掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算;
9.熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算;
10.熟悉方案经济比选的概念及其作用;
11.掌握方案经济比选定量分析方法;
12.熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。练习题
1.有助于降低工程成本的房地产建设工程项目招标方式是( A )
A.公开招标 B.邀请招标
C.单独招标 D.议标
2.建立房地产市场的关键是( B )
A.房地产价格体系 B.房地产资源配置体系
C.房地产中介服务体系 D.房地产市场法制体系
3.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地的出让年限为( C )
A.30年 B.50年
C.70年 D.99年
4.房地产价格是指( B )
A.房屋本身的价格
B.把房产和地产结合在一起所形成的价格
C.房地产商品在市场交易中形成的价格
D.关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格
5.物业管理公司不能( D )
A.制定小区管理办法
B.要求管委会协助管理
C.选聘专业公司承担专业管理业务
D.改变业主管理委员会不适当的决定
6.耕地占用税的计税依据是( A )
A.占用耕地的面积 B.农作物的产值
C.占用耕地的补偿费 D.占用耕地前土地所有者的收入
7.下列房地产企业的资产中属于其他资产的是( B )
A.商誉 B.特种储备物资
C.开办费 D.非专利技术
8.下列属于拆迁安置补偿费的有( C )
①安置劳动力补偿费②私人财产补偿费③私房折价④搬家费
⑤安置用房费⑥临时设施费⑦拆迁征地管理费
A.①②④⑤ B.①②⑥⑦
C.③④⑤⑥ D.③⑤⑥⑦
9.房地产中介服务属于( C )
A.第一产业 B.第二产业
C.第二产业 D.信息产业
10.国家对房地产经济调控采取的手段主要是( C )
A.对国有房地产企业的调控 B.对房地产资源的调控
C.对房地产市场的调控 D.对房地产政策和法律的调整
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